Artikel ini menggunakan kecerdasan pembuatan (ChatGPT) untuk melakukan kalkulasi dana tahunan, kenaikan nilai aset A dan B, serta total nilai aset setelah investasi pada Tabel 1 dan Tabel 2.

“Jujur, sih, aku mau banget. Tapi, aku juga punya kekhawatiran. Kalau kita lihat, kan, harga tanah aja mahal, rumah apalagi, dan aku mau bangun rumah dari nol.”

BOGOR, (04/06/2025) — Ucapan ini memiliki mimpi sederhana, punya rumah sendiri, katanya. Tapi, impian itu harus berdampingan dengan realitas yang berbeda. Layaknya awan yang terlihat dekat tapi sulit digapai, harga tempat tinggal kian melambung, membuat mimpi sederhana terasa menjauh.

Faktanya, angka-angka di lapangan tak banyak memberi ruang untuk sekedar berharap. Badai pemutusan hubungan kerja (PHK), harga bahan pokok yang naik, kebutuhan yang menumpuk, upah minimum regional (UMR) yang tidak merata, menjadi empat dari ribuan alasan mengapa masyarakat Indonesia banyak yang mengkhawatirkan kondisi finansial di masa depan. 

Menurut, Andy Nugroho dari Advisors Alliance Group Indonesia pada Detik Properti, seseorang yang ingin membeli rumah seharga Rp1 miliar idealnya memiliki penghasilan Rp30 juta per bulan. Sebenarnya, harga rumah bersifat tentatif pula berdasarkan lokasi dan fasilitas. Misalnya, di pasaran masih ada harga rumah pada kisaran Rp175 juta–Rp500 juta.

Meskipun begitu, dikutip dari Bisnis.com, survei Inventure bertajuk Indonesia Industry Outlook 2025 mengungkap 65% dari Gen Z yang berada di kelas menengah merasa tidak yakin bahwa dalam tiga tahun ke depan bisa mencicil atau membeli rumah pertamanya. Alasan terbesar tercatat dikarenakan harga rumah yang melambung tinggi. Bagaimana tidak, berdasarkan Badan Pusat Statistik (BPS), indeks harga properti perumahan pada tahun 2024 menunjukkan peningkatan dari tahun sebelumnya. Harga rumah meningkat sebesar 2,97 persen, diiringi dengan peningkatan harga apartemen sebesar 1,03 persen. Jika dikalkulasi dari tahun 2019, terjadi kenaikan sebesar 11,19 persen dan 5,52 persen untuk harga rumah dan apartemen. 

Bayangkan, jika untuk sekedar memenuhi kebutuhan dasar hampir menghabiskan setengah penghasilan, maka untuk membeli tempat tinggal membuat Generasi Z harus berupaya lebih keras untuk mengejarnya.

Rencana Serupa, Dua Pikiran: Apa Kata Gen Z?

“Pertama beli apartemen dulu karena tinggalnya masih sendiri. Nanti baru apartemen ngumpulin buat beli rumah. Kalau apartemen kira-kira di usia 23–24 tahun, kalau rumah 27–28 tahun,”

Ujar Paul Johannes, seorang mahasiswa berumur 25 tahun yang sudah berpenghasilan Rp1,5 juta per bulan dari pekerjaan sampingan. Di sisi lain, dengan impian yang serupa, seorang mahasiswa bernama Karmel Yoyada (20) menuturkan,

“Aku mau punya tempat tinggal sendiri, yaitu rumah. Kalau ditanya usia berapa, sih, aku enggak pasang target yang rinci, tapi aku bakal jawab sebelum usia 40 tahun.”

Di waktu yang sekarang, Karmel mengaku bahwa dirinya belum memiliki rencana yang matang untuk mempersiapkan tabungan membeli rumah. Sebatas memikirkan rencana pekerjaan tetap dan sampingan dalam benak, membuatnya cukup khawatir dengan impiannya. “Agak pesimis, sih, karena aku pun belum punya penghasilan dan belum menyisihkan uang jajan untuk savings,” jelasnya.

Berbeda dengan Karmel, Jojo justru memandang impiannya dengan lebih optimis. “Optimis karena incomepasti akan semakin naik. Semakin tingginya pengalaman kerja, kita punya valuemasing-masing yang akan dibayarkan,” tuturnya. Namun, optimismenya tidak datang tanpa konsiderasi. Sama halnya dengan Karmel, keduanya menyadari bahwa kesempatan untuk bekerja dengan gaji yang besar tidak dapat dipastikan. Pun jika penghasilan kian bertambah, inflasi juga meroket. Maka dari itu, Jojo mulai mengatur dan menjalankan strategi.

“Kalau yang aku lakuin sekarang bukan soal nabung, tapi investasi leher ke atas,” ucap Jojo. Dirinya telah belajar secara mandiri tentang saham, cryptocurrency,dan cara kerja dunia keuangan. Latar belakangnya sebagai mahasiswa keuangan turut mendorong kegigihannya dalam belajar. Menurutnya, uang yang hanya diam di rekening tidak akan mampu mengejar harga tempat tinggal yang terus naik. Jika tak ada yang dia lakukan dengan tabungan yang stagnan, probabilitasnya untuk membeli tempat tinggal akan semakin rendah.

Terkepung Di Ruang yang Sempit Untuk Menabung

“Jujur untuk saat ini boros, terutama soal makanan. Impulsif dan FOMO, sih. Jadi kalau temen aku beli apa, aku ikutan. Apalagi, kalau ada embel-embel self reward.”– Karmel
“Gaya hidup masih belum stabil. Kadang bisa press, kadang boros tergantung kondisi. Masih banyak pengeluaran yang harus dibayar, sedangkan pendapatan belum banyak.”– Jojo

Fenomena ini tak asing di kalangan Gen Z. Meskipun kesadaran finansial sudah mulai tumbuh, tekanan dan konsumsi menjadi tantangan yang besar. Menurut Indonesia Gen Z Report 2024 yang dirilis oleh IDN Times, Gen Z menggunakan sebagian besar penghasilannya untuk kebutuhan dasar. Kondisi ini menyisakan ruang yang sempit untuk menabung, apalagi investasi. 

Padahal, mereka menyimpan impian yang besar. Berdasarkan laporan yang sama, membeli tempat tinggal menjadi salah satu target Gen Z, selain menyimpan uang untuk pendidikan atau menjadi pengusaha. Namun, keterbatasan finansial membuat ekspektasi mereka tak melambung tinggi. Hanya di garis realistis. Sebanyak 52.5% membatasi anggaran untuk membeli tempat tinggal di angka kurang dari Rp400 juta. Menjadi masuk akal ketika kita melirik pendapatan rata-rata mereka yang masih berkisar di angka Rp2,5 juta. Dibandingkan dengan generasi milenial, Gen Z dinilai memiliki pendapatanyang lebih rendah.

Buat Uangmu Lebih Bernilai 

Sama halnya dengan Karmel, menabung tentu bukan menjadi suatu hal yang dapat dilakukan dengan mudah. Hanya dengan sejentik jari, pemasukan yang didapatkan bisa hilang begitu saja. Menutupi segala keperluan yang harus dibayarkan. Atau, kamu sebenarnya semangat untuk menabung tempat tinggal, tetapi harapan dijatuhkan karena melihat harga tempat tinggal yang sulit digapai di tengah krisis ekonomi? Hal ini tidak hanya perihal pengeluaran, tetapi nilai uang yang semakin tergerus karena adanya inflasi. Bayangkan, harga mie ayam yang tadinya senilai Rp2.000 pada tahun 2000, kini menjadi Rp20.000 ke atas. 

Situasi demikian dikenal sebagai time value of money yang dimana nilai uang dimasa sekarang akan lebih berharga daripada nilai uang dimasa depan. Oleh karena itu, penting bagi seseorang untuk melakukan investasi untuk mempertahankan nilai uang tersebut. Berikut adalah beberapa taktik yang dapat diaplikasikan setelah bekerja dan memiliki tabungan yang cukup stabil. 

Compounding

Dalam buku Principles of Managerial Finance, compoundingatau “bunga berbunga” adalah proses di mana uang yang diinvestasikan bisa tumbuh lebih cepat seiring waktu. Ini terjadi karena bunga yang didapatkan dari investasi tidak hanya menambah jumlah awal, tapi juga ikut menghasilkan bunga baru di periode berikutnya. Semakin sering proses ini terjadi, hasil akhirnya akan semakin besar. Mengutip dari Zutter dan Scott Smart, jika bunga terus-menerus dikalikan tanpa henti (continuous compounding) nilai investasi di masa depan bisa menjadi jauh lebih tinggi dibandingkan metode lainnya. Warren Buffett, pengusaha, investor, sekaligus filantropis asal Amerika Serikat menyebut compounding sebagai kunci utama kekayaannya. Katanya, “My wealth has come from a combination of living in America, some lucky genes, and compound interest.”

Margin of Safety

Tokoh investor sukses di dunia, Seth Klarman dalam bukunya Margin of Safety: Risk-Averse Value Investing Strategies for the Thoughtful Investor, menekankan pentingnya membeli aset dengan harga yang jauh di bawah nilai wajarnya. Atau, dengan kata lain, “tahan beli aset kalau harganya belum diskon besar.” Hal ini bertujuan untuk meminimalkan risiko kerugian. Bagi Gen Z yang mau mengejar rumah di tengah harga yang terus melambung, strategi ini dapat menjadi pertimbangan.

Diversifikasi Aset

Diversifikasi adalah cara mengurangi resiko dengan membagi uang ke berbagai jenis investasi. Mengutip dari buku Principles of Managerial Finance, penyimpanan uang di satu jenis tempat akan memberikan resiko kerugian yang lebih tinggi, sehingga sangat disarankan untuk menyebarkannya ke berbagai bentuk. Bisa dalam emas, obligasi, atau saham, atau bentuk investasi lainnya. Jika sudah memiliki modal yang besar, strategi ini menjadi lebih optimal. Pengelolaan yang baik tentu bisa menjadi langkah awal menuju hal besar, seperti membeli rumah yang nilainya bahkan melebihi ekspektasi awal.

Berikut adalah skema yang dapat memberikan gambaran terkait taktik compoundingdan diversifikasi Aset. Angka investasi tahunan diperoleh dari selisih rata-rata UMR dan rata-rata kebutuhan hidup per tahun pada Grafik 1.

Tabel 1 menunjukkan gambaran jika sisa uang per bulan yang dapat ditabung, diinvestasikan pada suatu aset yang memiliki tingkat pengembalian 30% per tahun. Ketika dilakukan strategi compounding, maka hasil dari compounding selama 6 tahun adalah Rp299.180.524. Sedangkan, tabel 2 menunjukkan gambaran jika dilakukan diversifikasi aset pada jumlah sisa uang yang sama, maka hasilnya sebesar Rp207.588.811. Konsep diverisikasi memang kurang cocok untuk dilakukan jika modal yang dimiliki masih sedikit, sehingga lebih efektif untuk menggunakan strategi compoundingdahulu. Perlu dicatat, kedua tabel tidak termasuk perhitungan kerugian yang mungkin diperoleh.

Akhir Kata

“Kalau harapan sebenarnya enggak bisa berharap ke siapa-siapa. Tapi, kita harus memperhatikan diri sendiri untuk meningkatkan kapabilitas dalam melakukan manajemen keuangan.”

Faktor eksternal yang bertubi-tubi memang berada diluar kendali seseorang. Layaknya bencana yang datang pada perjalanan kita secara tiba-tiba, kita tak bisa memilih dan mengendalikannya. Tapi yang bisa dipastikan adalah bagaimana persiapan kita atau tentang cara kita menyikapinya, sama halnya dalam konteks strategi finansial. 

Ingat, stigma Gen Z tidak bisa beli rumah bisa dibantah, jadi punya rumah bukan sekedar mimpi, kok!